よくある不動産投資の失敗例

生活を豊かにするため、将来に備えるため、子どもの学費のため……様々な理由で投資を始める人が増えています。投資によって少しでも財産を増やそうとみないろいろと試行錯誤しています。

 

特に不動産投資は安定した収入が期待できるとして人気があります。
しかし、不動産投資で大きな利益を上げる人がいる一方で、失敗してしまう人が少なくないのも事実です。

 

不動産投資で成功する人と失敗する人には一体どんな違いがあるのでしょうか?

 

今回はよくある不動産投資の失敗例をいくつかみながら、不動産投資で成功するためのコツついて考えていきましょう。

 

よくある失敗:事前調査不足

物件を購入する際には事前の入念な下調べがかかせません。

 

物件の情報をみる際に、周辺施設の魅力や交通の便の良さばかりに注目してしまいがちですが、それだけでは全く情報が足りていません。

 

最低でも周囲の競合物件についての情報は収集しましょう。
家賃の相場や間取り、設備の充実度など周囲の物件にどんな魅力があるか調べてみましょう。何か一つでも差別化できるような条件がなければ入居者は集まりません。

 

大学や工場の周辺は学生や労働者が集まっているため、入居者が比較的簡単に集まるように思えます。しかし、一度大学の移転や工場の閉鎖があれば、その周辺一帯の物件が大量に余ることになってしまいます。ニーズを一つに絞った物件はハイリスクです。

 

災害に関する調査も行いましょう。
まずはその地域のハザードマップは確認しましょう。もし浸水想定区域の物件だった場合、浸水した物件の修繕が必要になるだけでなく、「浸水した物件」という評判もつくことになります。こうなると家賃を大幅に下げなければ人は入りません。
できればその周辺が昔どういう環境だったのかについても調べておきます。沼や湿地などの地盤のゆるい地域は要注意です。

 

どの物件を購入してもリスクは必ずつきものですが、そのリスクをあらかじめ把握しているのとそうでないのとでは天と地ほどの差があります。

 

よくある失敗:現地をみていない

インターネットを使えば物件の見学も、周辺地域の地図のチェックも簡単にできます。そのため、中には現地を訪れずに物件の契約をしてしまう人もいます。しかし、これは失敗の元です。

 

写真をみれば見た目について知ることができますが、それで全てではありません。
例えば匂い。風向きによって工場廃棄やゴミの臭いがする物件や、川からの湿気によりカビの臭いにさらされている物件は、実際に行ってみなければ欠点に気がつくことが困難です。
近隣住民の情報も重要です。ゴミ出しのマナーが悪かったり、近くにゴミ屋敷があったりすると、カラスやゴキブリの被害にあう可能性が高くなります。

 

家の周囲だけでなく、駅からのルートも重要です。治安に問題はないか、夜間の明るさが十分かどうかもチェックしておきましょう。

 

自分で住むための部屋を探すのに、実際の部屋を見学しない人はまずいません。にもかかわらず、高額な物件を購入するのに実物をみないのはおかしな話です。
その部屋で暮らす人の気持ちが分からないようでは、借り手は一生つきません。自分が住むときと同じような視点で物件をみることがかかせません。

 

よくある失敗:償却期間終了後の税金

節税目的で不動産投資を行う人も多いですが、投資によってかえって税金が増えてしまうケースもあります。

 

耐用年数超え物件は節税効果が高いと説明されることがありますが、それは償却期間に限った話です、減価償却が終わると会計上は大幅な黒字になってしまいます。本業の税金に加えて投資の黒字に対しても税金がかかることになり、節税にはならなくなるのです。
会計上黒字になったとはいえ、急激に賃貸収入が増えるわけではありません。収入が変わらないまま税金だけ増えるため、黒字倒産してしまうケースもみられます。

 

よくある失敗:新築物件の罠

新築物件は人気が高く、多少家賃が高くても人が入りやすいです。メンテナンスコストも低く、良いことばかりに思えます。

 

ただし、新築なのは最初の入居者だけです。最初の入居者が出てしまった後は、もう中古物件になってしまいます。
新築というとそれだけで十分魅力的な物件ですが、中古物件の場合は周囲の競合物件と競わなければなりません。家賃を下げる必要に迫られることもあります。

 

新築物件は広告費や手数料などもあり、物件価格が高いです。高額の物件を購入すればそれだけ返済比率も高くなるため、赤字にもなりやすいです。最初に高いお金を出して新築物件を購入したのに、その後の入居が振るわず、割にあわないと感じる人も多いのです。

 

よくある失敗:築古物件の修繕費用を考えていない

新築物件が割にあわないなら、築古物件はどうなのでしょうか?
築古物件は物件価格が安く、利回りも良いため、非常にお得感があります。

 

しかし建ててから年数が経過しているということは、家が傷んでいるということです。購入後、すぐに修繕が必要になるケースが非常に多いです。
水漏れや排水管の詰まりなどのトラブルは退去の原因になります。退去者を減らし、空き室を防ぐにはすぐに修繕が必要です。
しかし、すでに自己資金を物件の購入に充てていたり、ローンを組んだりしていた場合、すぐに修繕費を出すのは困難になります。修繕費が出せず空き室が続き、更に修繕が必要になっても費用がないという負のスパイラルに陥る可能性があります。

 

築古物件購入の際は、修繕費も必ず勘定に含めましょう。修繕を含めて考えると利回りがそれほど良くないという物件も多いです。また、すぐに修繕に取り書かれるように資金に余裕を持っておきましょう。

 

よくある失敗:融資を受ける銀行を間違える

築古物件で気をつけなければならないのは修繕費用だけではありません。

 

築古物件の利回りは優れている(ようにみえるため)飛びついてしまう人も多いのですが、古い物件の場合、融資してくれる金融機関が少なくなります。
運良く金融機関が見つかっても、融資期間が短く、返済比率の高い借り入れになりやすいです。

 

利回が高ければたとえ返済比率が高くても短期間で元が取れると思うかもしれませんが、それは入居者がいてこその話です。返済比率が高いと計画が狂いやすく、すぐに返済が困難になってしまいやすいです。

 

よくある失敗:売却価格の急落

融資の期間が長ければ返済比率が低く、毎月のやりくりにも余裕が出ます。
しかし、長期間の融資は良いことばかりではありません。

 

まず、長期融資の場合金利が高くなります。銀行の金利は4〜5%となるのが一般的です。金利が高く、月の返済額が低いということは、元本の返済が遅いということです。長く返済を続けていても、思っているよりも返済が進んでいないというケースも多いのです。
また、物件の価格は経過年数とともにどんどん下がってしまいます。年数の経過した物件は希望よりもずっと低い値しかつかないと考えておきましょう。
この2つが合わさった場合何が起こるかというと、物件を売却しても借金を返すことができなくなるということです。資金繰りや組み換えのために物件を売ろうとしても、借金の返済が困難な場合、銀行から媒酌の許可が降りない可能性があります。こうなると、嫌でも物件を所有し続けるしかなくなってしまいます。

 

よくある失敗:サブリース契約

サブリース契約は、物件に空き室が出ても最低限の保証が得られるというものです。
人が入らなくても最低限の収入が保証されるため、安心感を求めて契約する人も多いのですが、問題も多い仕組みです。

 

ともかく業者の力が強く、サブリース契約を続けるには業者のいいなりになるしかないというケースが非常に多いです。
補償金額は数年に一度見直しがあり、見直しのたびに減額を迫る業者も少なくありません。当然、減額を断れば契約は打ち切りです。
また、業者から物件の工事を求められ、工事しなければ契約をやめるという割れるケースもあります。悪質なケースの場合、サブリース業者と工事の業者が癒着しており、不当に高い工事費用を請求されることもあります。

 

よくある失敗:区分マンション

サラリーマンの不動産投資の話でよく登場するのが区分マンションです。
節税や資産の形成のために区分マンションを進める業者は非常に多いのですが、同じぐらい失敗も多い物件です。

 

もちろん当たれば利益の大きい物件ですが、元が高価な分、リスクも大きいです。家賃収入から謝金の返済分を差し引くと、利益は数千円しかないという例も珍しくありません。ここに大規模修繕工事費用を加えたら完全に赤字です。
購入価格が高い一方で、銀行からの評価は高くない点にも注意しましょう。担保としての価値は低いです。

 

長期的にみると節税効果もあまりなく、ほとんどメリットのない物件です。

 

不動産投資で失敗しないためには

ここまでいくつもの失敗事例をみてきましたが、こうした失敗をしないためには何をしたら良いのでしょうか?

 

第一に行うべきなのは、不動産投資について学び、十分な知識を得ることです。
不動産投資失敗のほとんどは知識不足が原因です。
不動産に限らす、投資で成功している人は事前にじっくりと勉強期間を設けています。

 

投資を進める業者はうまい話しかしません。それは商売だから仕方のないことです。中には良い業者もいますが、自分で投資を決めた以上、悪い業者ばかりを責めるわけにはいかないでしょう。
業者のいいなりにならないためには、必要な知識を備え、自分の身は自分で守らなくてはなりません。

 

不動産投資について学んでいけば、自ずと投資のルールも分かるようになります。
手を出してはいけない物件はどういうものか、条件の良い物件というのはどのようなものか、それらを見分けるためのルールが見えるようになれば、失敗の可能性がぐっと小さくなります。
危険な物件は第一印象の良いものが多いです。不動産投資のルールが分からないとこうした絶対に手を出してはいけない危険な物件を購入してしまいやすいです。

 

そして、最後に最も重要なのが計画を建てるということです。
なんとなく将来が不安になって始めた投資や、とりあえずで開始した投資は失敗しやすいです。
どんな物件を購入し、どの金融機関から借り入れ、いつ物件を手放すのかをしっかりと考えてから購入に踏み込みましょう。曖昧な計画のまま投資を始めると、業者のいうがままになってしまうことになります。

 

ただ、初心者のうちは計画といわれても何を決めるべきか、どう知ればよいのかというのは分からないものです。こういうときは、先人の知恵を頼るのが一番です。不動産投資に成功した人がどんな計画の元勧めていったのかいくつか事例をみてみましょう。

 

不動産投資に失敗しないためのコツ

失敗の理由はいくつもありますが、元を辿れば知識不足と計画不足が根底にあります。

 

このどちらかが欠けていると、不動産業者ばかりに都合のよい投資になりがちです。業者のカモにされないようにするためには事前の準備がかかせません。

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